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广州“后十一”楼市 将唱“冷落清秋节”?

来源 :    时间 : 2018-10-12 17:41  责任编辑 : 

  优质产品暂时未见降价

  这个国庆假期,广州楼市表现平平。而本周三举行的六幅土地网上竞价也延续了这种清冷,位于南沙、白云和黄埔区广州开发区内的四幅地均以底价成交,其余两幅之前被视为大热的地块也没有热起来,最终在18分钟内结束了六幅土地的全部叫价,是近年来广州土地拍卖最迅速的一次。

  地产专家预测,这种清冷的市场行情很可能将延续到今年年底,不过,期待广州楼价大跌以抄底,却也很可能仅是个梦想。

  土地拍卖市场清冷

  在本次推出的六幅土地当中,白云区两幅地都属于租赁用地,在地块上建成的项目不可以出售,在现金为王的当下加大了风险。

  黄埔区广州开发区YH-A3-7地块虽然条件不错,但竞拍者需要具备城市轨道交通经营范围,需配合长岭居有轨电车1号线施工,本来就只有少数企业能满足这一条件。

  南沙区横沥镇灵山岛尖2018-NJY-8地块和今年年初越秀地产在同一板块拿下的另一地块并无太大差异,然而最终的成交地价差别却非常大。今年年初的成交地价约1.72万元/平方米,本周的成交地价约1.26万元/平方米,价差接近40%。

  至于增城中新镇中新村A18048地块的遇冷,几乎可以说完全没有征兆。该地块距离在建的地铁21号线中新站约1公里,邻近中新镇中心,整体配套齐全,加上地块规模不大,起拍总价5亿元出头,是大多数房企所能承受的总价,而且有关部门对房企的竞价资质没有太多要求,因此该地块之前被不少行家所看好,但最终只有两家房企叫价,成交地价仅1.2万元/平方米出头。

  唯一稍微有点热度的是黄埔区长岭居CPPQ-A1-3地块,当然,这一热度也仅是相对而言,12轮竞价、18分钟便完成了最后一轮竞价,的确很难和今年6月历经几十轮叫价、耗上几个小时的土地拍卖相提并论。

  扎堆推货现象减少

  土地市场的清冷,其实和近期广州楼市的表现息息相关。暑假期间广州楼市的表现固然乏善可陈,原本一年中最大的销售旺季——国庆黄金周也没有太多亮点。

  根据广州中原研究发展部监测,今年国庆假期广州十一区共有17个楼盘推货,楼盘数比今年“五一”的21盘少,也比去年同期的22盘少。主力供应区域为南沙(5盘)、荔湾(3盘)和增城(3盘)。

  广州一手住宅加推维持在1900套左右,与去年同期相比下跌了10%,各项目推新的宣传力度有所减弱,以往扎堆推货的现象并不明显。不少楼盘降低了对黄金周的依赖,为假期让步。17个有推新动作的楼盘当中,选择9月28日到30日推货的楼盘数有9个、1164套单位,与去年一样超过半数;选择国庆当天推货的项目有8个。

  资金紧缺仍将持续

  连续几个月销售清冷,开发商手里“余粮”不多。广东省房协理事赵卓文认为,本周土地市场遇冷在意料之中,“开发商手头资金偏紧,即使像万科这种相对稳健的房地产企业,也觉得资金紧张”。

  这一说法得到了某上市房企高管黄先生的认同。“今年七八月,我们手头一个项目要融资,明显感觉比以前难了很多。”

  最近央行降准,会否让开发商手头的资金松动些?黄先生认为,央行降准并非针对房地产市场,虽然对整体市场的货币供应量会有帮助,但其中有多少能流入楼市却是一个未知数。“房地产市场好的时候,钱拐着弯都要进来,但是如果大家对房地产市场的看法发生改变了呢?”

  赵卓文同样认为,对于近期楼市和土地市场遇冷,最关键的因素是开发商对未来的市场预期发生了改变,“现在拿到的地最快也要2019年甚至2020年才能进入市场,未来的市场会发生什么变化?谁都不好说”。

  赵卓文同时表示,现在不少土地虽然是底价成交,不过如今的底价比前两年的底价已经高了不少,在部分开发商眼中,即使是底价,可能也是接近历史新高的价格。“往常第四季度是政府推地高峰,往往能取得不错的经济效益,今年情况却不同,开发商手头资金普遍偏紧,到年底不但没有改观可能还会加剧,缓一缓推地可能是个不错的办法。”

  真降硬扛分化加剧

  那么,未来三个月,是否消费者捡笋货的好时机?

  羊城晚报记者在市场看到,国庆假期虽然有一些真优惠的产品,但优惠幅度并不大。比如黄埔区中新知识城某项目的特价单位,单价不到2万元,比原来的均价便宜了3000元/平方米左右,但这批单位邻近马路、楼层低,真正的优惠幅度在1000元/平方米以内。至于楼盘内的一线望湖单位,单价稳稳站在4万元以上。“即使降价,也不会拿好单位出来。”该楼盘的相关负责人说。

  而一批原计划在国庆期间亮相的楼盘却失约黄金周。广州中原研究发展部相关负责人表示,这些楼盘中有不少是中心区高价地项目,由于近期市场清冷,多个标杆项目将开盘计划推迟到10月底甚至年底,国庆期间只作宣传。从今年“五一”、“十一”的推货变化来看,房企、消费者对于楼市“黄金周”的态度正在发生改变,9月直至年底均属于楼市推货的集中期,“战线”将会比以往拉得更长。

  纯投资者建议离场

  “今年年底,广州楼市还是以平稳为主,毕竟购买力还在,不太可能出现楼价大跌的行情。但由于市场观望氛围浓厚,成交量或将继续走低,开发商还会拿出更多单位来做特价。”赵卓文认为。

  黄先生则认为:“如今的楼市买好像不行,不买好像也不行。通货膨胀持续存在,如果手头有资金,又有一定自住需求的消费者,不妨多看看,这可能比把钱放在银行里好。至于纯投资者则可以离场了,不要借高杠杆的贷款在楼市里浪,因为接下来房地产的投资回报率可能跟不上你融资的成本。”

  对于国庆后的市场,广州中原研究发展部认为,意向买家群体依然庞大,关键要通过更接地气的价格刺激买家入市,房企仍将采取“小批量特价房”等优惠方式刺激成交,或通过二手渠道带客以增加项目人气,自住买家不宜过分观望而错过入市时机。

  文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

(责编:刘然、孙红丽)
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