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张惠明与观点对话:花样年蝶变

来源 : 南安房产网   时间 : 2019-08-14 20:19  责任编辑 : 南安房产网

南安房产网 “花样年非常重视投资和拿地”,惠明抽空看了几眼手机,屏幕上团队微信消息正跳跃着。

眼前这位年轻的执行董事兼首席财务官在今年2月加入花样年,负责财务管理、资金管理、投资和运营管理,在他的主导之下,曾经在公开招拍挂市场沉寂多时的花样年,开始频繁出现在拍地现场。

“坦率、有想法”,是采访过程中对张惠明最大的直观感受,这与花样年的企业文化天然契合。

“做人就坦荡和直接,做事就要高效和进取,这是我们创始人常说的。”张惠明直言,这也是花样年最为吸引他的特质。

事实上,加盟花样年之前,今年刚满40岁的张惠明在地产行业已经供职20年,是一位名副其实的“老将”,熟谙房企的资金管控与投资运营,他的上一站是发轫于中山的老牌房企雅居乐,上上站则是央企中信地产。

将时光拉回到二十年前,刚从大学毕业的年轻小伙加入了中信地产,一干就是十五年,做过出纳、会计、资金主管、财务副总、项目总经理。此后,他加盟雅居乐,负责的也是财务和投资。2017年,这家华南房企推出“共享未来”项目跟投计划,张惠明就是主要的负责人。

在雅居乐的五年时间,张惠明见证并深度参与了一家房企从400亿到破千亿的跨越式发展。

将以往战绩抛却身后,张惠明选择在不惑之年加入花样年,开启一段新的职业旅程,看起来既有意义也颇具仪式感。他其实也想过去创业,但经过与花样年创始人一番深谈之后,便抛开了这个念头。

“我对花样年很有信心”,履职将近半年,张惠明坐在深南大道喜年中心28楼的办公室上,坦诚而又认真地对我们说。

他看起来自信而富有冲劲,在他看来,能够有机会参与一家公司的改变,是一件极具意义和价值的事情。

提速

张惠明在2月25日加入花样年,三个月后,花样年董事会发生重大调整,他与柯卡生、陈新禹一同当选执行董事,三人共有的投融资背景,被外界解读为花样年追逐规模的野心。

众多周知,历经战略摇摆的花样年在2017年开启第二次业务转型,重提重资产,开始“轻重并举”。至2018年,花样年累计实现签约销售额301.73亿元,同比增长49.64%。

营业收入方面,2018年花样年实现139.86亿元,同比增长43%,其中来自重资产业务的物业开发收入占比61.2%,来自轻资产业务的物业服务及其他收入占比约为38.8%,基本实现当初的设想。

尽管龙头房企在近年来已经减少对规模的描述,强调有质量的增长,但不可否认的是,“规模即话语权”在资金密集型的地产行业依然是金科玉律,其中牵涉着房企评级、融资、拿地等各种硬核条件。

3月28日的香港业绩会上,董事会主席潘军曾对资本市场描绘了一张关于花样年的规模蓝图:2021年要成为千亿房企。沿着这条路线前进,外界至少可以观察到,花样年在组织架构以及战略打法上已经有所改变。

张惠明是花样年在战略变革中引进的核心人员之一,业绩会上,面对台下二三十余位媒体记者,潘军在开场白中就介绍了这位新任首席财务官:“我们挖他(张惠明)来,未来拿地方式会有很大变化,会与更多优秀企业合作,这样才能快起来。”

早已深耕多年的城市更新被看成是重大的突破口之一,张惠明介绍,在旧改方面花样年总共有39个项目,其中24个在深圳,其余15个分布在东莞、佛山、广州、中山等城市,总货值超过3000多亿元。

“我们在5月6号成立了城市发展运营公司,核心是发展和运营,重点是土地转化。”张惠明表示,花样年预计每年大概转化两个项目,通过5年到8年的时间把旧改货值全部推出来。

可以预见,随着旧改土储逐步释放,这将成为花样年未来稳定的供货来源之一。

另一个发生在拿地层面上的重大变化是,以往主要通过收并购扩储的花样年开始频繁出现在招拍挂市场,同时寻求更多的合作机会。

“今年经常参加拍地”,张惠明对我们表示,通过调整投资结构,加快土地周转效率,能在一定程度上实现规模快速增长。

但这并不是一个盲目的过程,按照张惠明的说法,花样年内部有一套严谨的拿地流程。一般来讲,首先由负责投资拓展的人员对地块进行详细的调查,再通过投资、工程、设计、营销等多个部门审核,最后上报投资决策委员会。

换言之,这是一个层层把关的过程,最终目的为了保证土地质量,从而控制风险。

除此以外,“5+N”的战略布局——即聚焦京津都市圈、长三角区域、粤港澳大湾区、成渝经济区、华中区域五大都市圈及周边核心区域和城市——同样也是花样年的遵循的准则。“其他地方的地块,除非特别好,否则我们不会考虑。”张惠明表示。

当然,随着公开拿地成本逐渐走高,以往习惯独自操盘的花样年正在寻找更多的合作机会。

5月29日,花样年和旭辉签订合作协议,双方将在各类优质项目上开展深层次全面合作。

 “未来花样年会寻求更多与TOP30房企的合作机会,加强与标杆房企对标”,张惠明语速极快,说到兴起还不时用手比划着,在他时常上升的语调声中,我们听到了他对花样年抱有的期望,以及包含在其中的详尽细节。

增效

2019年,花样年提出了“重投资、稳财务、强运营”的经营方针,这是一次去路演前,张惠明临时想的,简单易记,却涵盖了一套完整经营逻辑。

“稳财务在中间,是身体,投资跟运营是双腿。”张惠明用人体结构阐释三者之间的关系:双腿要向前跑,身体要稳得住,才能步伐稳健大步向前。

对于一家快速成长的企业来说,效率就是制胜秘诀。过往花样年虽然通过大量收并购实现低成本扩储,但缺点就是周期太长,有的项目几年都没法开盘。张惠明坦率指出:“以前慢了,慢在投资结构,大部分都是长周期的。”

20年的房地产从业经历,张惠明深知资金的重要性,“资产再多,一没钱就死了”,因此他不断强调通过优化投资结构及项目质量提升房企流动性。

“拿了地,不要跟我说好赚钱,就问什么时候能赚钱?给你100块钱,一年赚500块,跟一个月赚100块,你选哪个?肯定是要一个月赚100块,相当于一年赚1200块。”

张惠明告诉我们,未来花样年高周转项目比例计划提升至60%到70%,利润型、粮仓型等开发周期稍微长一点的项目维持在30%左右,这是在考虑了投资的净利率、IRR,投资城市、投资板块等各种综合因素得出的结果。

说到稳财务,一向自信的张惠明也表示有点难度。毕竟对于一家成长型企业来讲,永远都存在一个矛盾点——要发展就要融资,要安全就要降低负债率。

“花样年就一个原则,控制净负债率80%上下。”

他进而表示,控制负债率是基本的,还要做的是通过梳理财务体系管理,控制成本,从管控拿利润。

具体到日常工作的方方面面,不必要的成本花费,都要控制,他甚至带着点玩笑意味地指出:“公司里打印纸谁单面打印的,我也要批评。”

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