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观点直击 | 中型房企的困惑 绿地香港答疑不可持续的毛利增长(实录)

来源 :    时间 : 2020-03-31 22:55  责任编辑 : 南安房产网

南安房产网 “迟日江山丽,春风花草香。”一如去年,绿地香港董事局主席陈军以诗句开场,业绩会伊始,他便笃定,疫情不能阻止春暖花开美好季节的到来。

3月31日,绿地香港以视频直播的形式举行2019年业绩发布会,陈军旁边有助理总裁陈增立以及董事会秘书雷雨并列左右。

年报数据指出,绿地香港2019年集团录得总收益约176.62亿元,较2018年增加约14%;溢利约为30.41亿元,同比增加54%;核心净溢利约为25.48亿元,同比增长47%;公司拥有人应占年内溢利约为24.74亿元,按年增加约43%。

2019年绿地香港各项指标向好,但陈军总结道“凡此过往,皆为序章”,相比起纠结于过去的成绩,绿地香港更愿意看向未来的发展。

“2020年是绿地香港成立7周年之际,对公司发展具有非凡的意义。”陈军在致辞中说道,未来市场风浪中会有更多的不确定性,“但我们确定绿地香港这艘帆船可以实现无论是顺风、逆风都能前行,因为我们不仅有前帆,也有球帆。”

而在整场业绩会的发言中,稳健也成了这家中型房企的关键词。绿地香港从注重规模到更加注重产品力、现金流和运营质量,正如管理层所说的“行稳以致远”。

另一方面,此前多次提起的千亿销售目标,这场业绩会并未重申。至于2020年,绿地香港将合同销售目标定为550亿元,雷雨称,“我们的目标是快速稳健、高质量的增长。”

550亿目标与现金流疑问

事实上,在2018年业绩会上,陈军曾提出目标,2019年完成500亿销售,2021年则计划实现1000亿元。

不过2019年,绿地香港并未跨过500亿销售门槛。数据显示,于2019年,绿地香港合约销售额达到484.58亿,同比增加28%;合约销售面积327万平方米,平均合约销售单价约1.48万元。

分布区域看,绿地香港2019年合约销售额的主要来源分布于泛长三角和泛珠三角的重点区域,当中上海、江苏及广西项目分别贡献了约24%、20%及17%的合约销售额。其他合约销售额的核心项目主要包括云南项目约15%和浙江项目11%。

据雷雨介绍,2019年绿地香港现金回款率超过90%,整体的去化率达到70%以上,合约销售单价同比上涨28%。

在规模目标之外,财务方面的各项调整成为绿地香港去年重点抓的指标。也正因此,雷雨多次强调,“目前公司整体现金流状况还是比较好的”。

于2019年12月31日,绿地香港的权益总额约为165.91亿元,总资产约为992.7亿元,而总负债约为826.79亿元。期末,现金及现金等价物总额(包括受限制现金)约为103.21亿元,借款总额为133.89亿元。

值得关注的是,期末负债比率净额大幅下降至约18%,而2018年该项指标为88%。关于这一指标降至同行业最低的水平,雷雨在会上解释称,第一是整个销售质量比较高,回款较高,财务管理更加的稳健;其次是上海五里桥项目的整体出售,回流较多的现金;账务方面,公司进行了相关债务的偿还。

据了解,2019年绿地香港仅在7月发行一笔2021年到期的3亿美元票据,票面利率6%。“截止目前公司也没有一笔的信托的贷款,没有任何土地过桥的贷款,所以在公司的债务结构方面是非常地稳健。”雷雨续称。

而当中,上海五里桥项目出售回流现金的情况也成为大家关注的焦点。陈增立在会上直指,上海五里桥项目的出售在去年是一个成功的安排,这个出售是算进投资收益,在去年的账面上体现利润贡献是10亿多一点。“实际上整个项目的净利润非常客观,将近30亿左右。”

据悉,去年11月底交易双方已经顺利交割完成。陈军也补充称,此次是合理的交易对价,会阶段性对上市公司财务报表实现影响。

与此同时,这次出售也使得绿地香港期内毛利、毛利率录得较大增长。期内,毛利增长约32%至约54.55亿元,毛利率由27%提升至31%。

陈军解释,毛利的增长首先是由于上海五里桥项目出售对利润的贡献比较好。其次是公司产品升级受到市场和客户的认可,同时品牌溢价能力较强,此外是大运营和成本管控,智能化的成本管控逐渐出现成效。

不过他同时也提出观点,“这么大幅度的毛利率的持续增长,肯定是不可能持续的。当前房地产行业已经进入了下行通道,所以它会回归正常的利润空间。”

关于2020年的计划,雷雨透露,绿地香港在财务策略方面将更加稳健,重点抓回款和现金流,同时优化债务结构,融资渠道实现多元化,提升资金使用的效率。

布局大湾区与重注昆明

受益于绿地香港整体的负债水平较低、现金流充裕,雷雨透露,今年会考虑收购优质的项目来增厚土储:“结合到目前的时间点,我们其实是为了可以再去获取优质土地而对资金进行安排。”

相较于往年,2019年绿地香港在土地储备方面的动作并不算多,脚步有所放缓,其中上半年更为冷静。年内,绿地香港于12个城市收购18幅总建筑面积约为549万平方米的地块,新增货值是619亿。而上半年,仅在昆明、南宁、广德、镇江、桐乡等5个城市收购6幅土地。

截至2019年末,其拥有土地储备约2137万平方米,按照区域划分,主要分布在江苏、云南、广西、浙江、安徽。目前,绿地香港已进入25个城市,持有62个项目,权益比达到了84%,平均的楼面价2643元每平方米。其中,住宅整体占比78%。

明显,绿地香港战略布局是在泛长三角区域、粤港澳大湾区以及一带一路门户区。此前消息传,绿地香港总经理室研究决定成立绿地香港湾区投资管理公司,合并绿地广东区域。

陈军在会上未作更多说明,仅表示,去年底在绿地集团的部署下,绿地香港也积极参与到粤港澳大湾区的建设当中,作为一个重点的规划。

“未来绿地香港将会极力地加大粤港澳大湾区的业务资源,集中力量深度的参与大湾区的建设。”陈军介绍。

而近来,绿地香港在云南昆明也连连落子。2月份时,绿地香港以3.85亿元夺昆明呈贡宅地同时入股雅居乐云南昆明项目,双方各持股50%。及至3月份,绿地香港对晋宁区晋城镇地块的开发达成合作共识,签约晋宁项目占地为4050亩,投资规模200亿元。

会上,管理层不掩对于昆明发展的看好。陈军非常坚定地认为,昆明还是有非常大的空间:“未来在这边提供一些复合型的、有配套服务的度假产品,一定是有很好的市场空间。”

另一方面,受到疫情的影响,绿地香港将2020年的投资计划定为200亿左右,陈军也表示“随着外围的环境的变化,也会适度的来调节整体的投资计划。”

不过,投资之外,在出售上海五里桥项目利好的影响下,雷雨称,“未来也不排除出售整体性物业,包括一些前期自持的物业,都会基于综合考虑进行出售安排”。

截至目前,绿地香港持有约20%的商办物业。

以下为绿地香港控股有限公司2019年度业绩发布会现场实录:

现场提问:年报中提到2019年毛利增长达到了32%,这个数字的增长幅度是非常大的,可否解释下原因?另外像这样的增长幅度是否是可持续的增长?在疫情影响下,公司今年如何来保障预期销售额呢?

陈军:这么大幅度的毛利率是否持续增长,其实不可能是持续的,因为我们都清楚中国的房地产行业都进入下行通道,所以会回归到正常的利润空间。2019年增长的主要原因,有三个方向。

第一个就是微调的阶段,体现比较多的利润,多个项目表现较好;第二个就是持续在2019年通过采购、成本优化,以及选择新技术、新产品的应用,让我们实现了18亿未来预算的节省;第三个是绿地香港一直关注产品的品质,我们一直讲是卖幸福生活,不是卖房子,所以产品在市场上的溢价能力还是比较强。

这次疫情给我们带来的影响比较大。一季度,绿地香港有很多售货,同时在二季度也会有一系列的动作,现在整体的现金流情况比较好,也在进行布局。今年就绿地香港来说,希望在二、三、四季度有比较好的表现。

现场提问:在疫情之下,公司目前的复工情况如何?另外是关于公司目前已售未结转的收入是多少?

陈军:实际上我们受疫情影响还是非常大的。于2月3日的时候已经启动了疫情前期的一些准备工作,前段时间更担心防疫物资的储备,我们充分利用了绿地集团的相关平台,进行了物资的储备。中央希望在疫情得到有效控制之后,能够很好地复工,实际上我们复工已经很早就开始了,还有工人复工都已经百分之百恢复正常。

陈增立:目前我们已售未结转的收入,大概是530亿。存量的销售,以及目前结转收入的节奏是相匹配的。另外在整个过程当中,我们销售的质量都非常好,因为在内部,我们一直是把真实的现金流回款变成重要的一步。

现场提问:管理层是否可以介绍一下上海五里桥项目在2019年对于收入的贡献有多少?公司未来还会不会有类似的出售计划?如果有的话,有什么样的考量。

陈增立:五里桥项目的出售,它本身是一个投资收益,在帐面上利润是10亿多一点。在11月末的时候,交易双方交割正式实现,整个进程非常顺利。未来我们也不排除有一些前期的项目,就是整体性的一些物业,可能基于综合的考虑,即20%的商业物业不排除出售的可能性。主要是围绕未来的运营安排,包括公司内部存货的情况来进行。

陈军:关于项目的出售,实际上首先一定是比较合理的交易定价,这是我们选择很重要的一个标准。这个交易定价以后,当然会阶段性对上市公司的财务报表有一些影响,同时我们更考虑这个定价实现以后,未来投资当中,是否会有更高的增值,这个可能会更重要。

我再形象描述一下,比如说这一块的资产出售以后,变现收益也好,未来市场在下行的通道,可能在选择时间点不一定马上把它变成土地资源。如果说有机会进入上升通道的话,我们就会把它变成土地资源。实际上这里面不仅仅有房地产运营的考量,同时还有企业在决定投资方面的一些考虑。

陈增立:刚才讲到投资收益这一块,实际上要把之前反映的公允价值的部分一起算进来,这个项目的净利润还是非常好的,应该会有将近30个亿。

现场提问:想请问公司2019年现金流的情况,以及2020年对现金流的预测?疫情结束之后,公司是否会加快新盘的推出,预计今年的推盘计划是怎么样的?对之前的销售额是否有影响?

陈增立:2019年的话,我们现金流情况如下:销售收入451亿,借款收入90亿,支付土地5亿左右,土地款110亿,回款借款142亿,税费33亿,销售及管理费用4亿,建造费用179亿,支付利息11亿,全年净流入40亿。

2020年我们预测,销售收入是440亿以上,借款收入64亿。借款收入可能会根据实际情况有所增加,根据经营情况相结合。支付土地6亿,土地款170亿,归还借款50亿,税费44亿,销售及管理费用5亿,建造费用185亿,利息12亿,期末净现金流入预测6亿。

关于2月份的销售,因为确实也做了一些针对性策略安排,所以2月份的销售有一定的不一样。这部分包括在线上,包括通过一些会员等多种方式,包括确实我们土地准备的项目等,所以实现了一些流转。

未来销售计划,我们一季度占22%,第二季度相当,第三季度25%,第四季度32%。二季度我们会逐步增加,因为有些盘推出也是分期的概念。对于全年来说,也是做了非常周密的安排。整体项目的质量还是非常好,有区域和地段,以及后续销售楼盘的情况都比较有信心。

陈军:我们整体推盘的情况,一季度有原来老的存量。产品类型在原有的,已经拿到一手证的,或者说在未来一、二、三季度有新增、原有项目陆续地上市,都是原有已经在建的一些销售,同期我们也会形成销售。在二季度,随着目前销售的开发,我们会有一系列的动作积极将存量的项目转成交,特别是一季度整体的销售,其实还是和原本的计划有所差距的,需要通过二、三季度来补回来。

现场提问:管理层是怎么样看待未来的房地产市场的?公司有哪些核心的能力可以让公司在这1、2年逆势超车?

陈军:中国房地产行业早期的高增长,再到中期的调整,再到反弹,达到一个高点,到2017年开始,应该来说进入一个平稳下行的通道。因为城镇化的空间,我们知道仍然有很大的空间,但是增量的速度一定会有所调整,所以对整个行业来说,已经出现比较大的分化。

阶段性房地产行业的政策也会因城施策,因势而行。比如说在前期,我们也知道在“730”的时候,政策非常明确,作为短期刺激经济的工具,这个目标是非常明显的。随着730文件的出来,实际上我们的压力比较大。

回顾2019年,一开始小阳春的时候,大家会稍微兴奋,那时候大家对土地的热度就很高。实际上730之后,我们马上进入3、4季度的时候,我们又进入下行通道。

2020年非常特殊,又遇到了疫情,那么这个疫情的影响势必是对这个行业的打击是致命的,除了服务业、餐饮、酒店等,对房地产行业的打击也是非常大的。但是我们认为消费的需求是存在的,特别是疫情之后,我们对新的居住空间的理解和需求将进一步改善,我想也会释放出一些增量来。

现场提问:公司今年的投资预算是多少?今年将重点布局哪些地区,能否说说公司的拿地计划。开年以后加大对云南昆明的布局,能否介绍一下云南区域今年的获值和业绩预期?

陈军:我先说一下,今年整体是做了200亿的计划,会根据疫情的情况、随着外围环境的变化而调整。从去年四季度开始,一直在做一些土地储备,希望能够做好现金流,当时也没有意识到还有疫情。

这个过程当中,实际上只是从行业的发展角度来讲,认为会有一个窗口期。就是当“730”之后,三、四季度会在春节之后有更好的机会。这样的话,所以就在疫情期间就已经开始做了一些动作。后来政府也在调整土地出让的政策,我们也会持续关注整个中国目前对当前疫情形势的控制把握来决定投资策略。

在云南和昆明,主要是在昆明,目前布局了两个重要的项目,我们非常坚定这一块还是有非常大的空间。这个空间我们是这样理解的,一部分产品是给了本地的小众群体,另外一部分是适应新的时代需求。其实云南和昆明都非常具有这样一些自然禀赋,所以我们觉得未来在这边提供非常好的复合型的、有配套服务的度假产品一定会有更好的市场空间。

陈增立:我们投资的话还是有比较大的潜力。因为在去年年末的时候,帐面上的现金有110多亿,但是总共现金贷130多亿。但是这130亿当中,有6亿多美金的境外债,有些债券类型,我们认为是持续不动的,所以剔除这部分真正到期的,归还的量不大,所以未来我们的还款压力相对是轻的。这个点上看的话,我们可以再去获取融资土地的一些安排。

在资金效率上,其实作为土地开发来讲,其实本身整体项目精细化的运营是可以带来很好的资金效率。现在绿地香港的经营方式确实是产品做精,做到比较细分的市场,所以项目精准。这样的话,现金流是比较良性的现金流。如果说云南昆明等省会城市,昆明的量应该会达到百亿级,甚至会更多。毕竟是省会,还有跟一些项目都有进行合作,所以有力地保障了,所以对云南那边是持乐观的看待,毕竟区位的表现很好。

现场提问:公司2020年的销售目标,可售货值是多少?今年的销售策略是怎样?

陈军:2020年可售货值大概是780亿,我们自己定的目标是550亿,相对保持比较稳健的发展。绿地香港作为已经是达到了中国中型房地产企业的规模,我们也非常希望能够行稳致远,做一个经营能力和运营能力都比较强的公司,这可能是可持续发展的核心。因此我们把今年受疫情影响做的一些计划都放在可控范围之内。当然根据2、3季度后续政策的出台,我们会调整全年目标,我们也是按照这样一个计划在部署工作。

现场提问:2020年公司的融资计划和渠道如何?

陈增立:到去年底,净负债率已经达到了18%的历史低位。这个18%的历史低位是基于去年的整体现金是基于净流入,这非常好的作用。当然包括期末帐面的现金,还有净资产增加,这两项有利地推动了净负债率降低到18%这样一个现状。

这对于我们来说,在下个阶段具备了弹性,就是有需要的时候,可以不断地加一笔杠杆,我们有多种的方式。首先基础的是传统的房地产开发贷。开发贷这一块,一直以来,如果以原来银行的同期贷款利率参考的话,我们会上浮10%多一点的状况。开发贷的通道对我们来说非常畅通的,包括近期拿到非常多银行的批复,金额也相当不少。

除此之外,境外贷的话,我们未来是浮动的概率。目前的余额是有6.2亿。之前也与境外的银行进行合作,这也是持续合作的状况。另外我们也会想探索一些境内的债券融资,我们也在安排,希望有合适的价格才会去拿。

对我们来说,没有融资渠道,我们是要看效率和价格,多方面去评判,然后去谈判。应该说经过去年一年的经营和积累,到目前为止,我们觉得留下了很多的空间。

目前融资的政策方面来看,国内整体的资金链比较宽松的,当然作为行业来说,有一些行业的指导,对房地产金融机构来讲。但是这里面也有提到头部效应,未来对行业来说,地产行业的融资也会白名单制、头部企业靠拢。

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