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香港传真 | 廿三年洪水桥 泛海国际最大型项目将面市

来源 :    时间 : 2020-12-02 23:49  责任编辑 : 南安房产网

南安房产网 在香港,点石成金的故事依然不断在上演。

高速的城市化,从观塘和荃湾的卫星城市,到沙田和屯门的新市镇,超过半世纪,至今仍为香港人津津乐道。

洪水桥,位于元朗西部,接连屯门,是青山公路沿线的一个小市镇。

这里即将成为特区政府锐意开拓新界东北发展区的重点区域,而洪水桥将是一个新市镇的代表。

随着城市化的发展,香港土地逐年供应不足,政府为求觅地建屋想尽办法。

2018年发展局局长黄伟纶指:“新发展区及新市镇扩展是中长期土地供应的一个非常重要来源,预计约22万中长期落成的房屋单位当中,约20万是来自新发展区及新市镇扩展。”

对城市边沿的大型发展区而言,70多年来,政府依然乐此不疲。

这意味着,在这些新市镇拥有大量土地储备的开发商来说,无疑是利好消息,而泛海国际是其中幸运的一员。

事实上,早在廿三年前,泛海国际就在洪水桥新发展区内持有1幅中心地带的地皮。筹划超过20年,于2020年终于完成补地价手续,涉及金额超过20亿港元。

最新消息指,泛海国际方面透露,集团将投资45亿港元发展该项目,最快将在2021年底或2022年初推售楼花。

押宝洪水桥

观点地产新媒体翻查历史资料发现,早在2003年完成的“新界西北规划及发展研究”,已经选定洪水桥作为新发展区。

由于当时人口增长和住屋需求放缓,这项开拓新发展区的计划被搁置。

在其后“香港2030:规划远景与策略”研究重新审视在新界拓展新发展区的需要,并建议开拓多个发展区,包括洪水桥新发展区,以应对香港长远的住屋需求和提供就业机会。

随后,香港发展局委聘顾问公司进行“洪水桥新发展区规划及工程研究”,并分别在2010年11月及2011年12月分两轮进行第一阶段的公众参与活动,并在该阶段草拟初步发展大纲图作为指引。

2013年,特区政府正式公布洪水桥新发展区第二阶段开始咨询,整个咨询程序于2014年年中完成,2019年起进行工地平整,首批居民将于2024年入伙,2034年完成。

按照政府计划,是把新的洪水桥定位为新界西北区的“区域经济及文娱枢纽”,相关文件强调:“为各种经济活动提供约640万平方米建筑楼面面积,并会产生约15万个涵盖各种工商业、特殊工业及社会服务业界的职位,有助解决目前新界西北区内职位不足的问题。”

据香港本地媒体指,计划提供的面积接近中环整个甲级写楼的面积。

截至2020年7月,香港地政总署根据《收回土地条例》、《道路(工程、使用及补偿)条例》,以及《土地征用(管有业权)条例》,在洪水桥/厦村新发展区第一期发展计划工程范围内将予收回的土地上,张贴公告以收回上述发展计划所需的土地,以便落实新发展区计划。

香港政府将收回合共195幅私人土地,涉及面积约12公顷,以及涉及约10个坟墓及42个金塔的土地,涉及面积约359.36平方米。上述土地将于收回土地公告张贴后三个月,即2010年10月24日,归还政府所有。政府将会按程序于张贴收地公告后,向相关的土地业权人提供特惠土地补偿。

很快,在洪水桥新发展区内持有1幅中心地带地皮的泛海集团,便瞄准时机主动出击,早前已获准建商住项目,遂申请增加商业零售逾56%,由原先约1.65万平方呎,增至2.58万平方呎;为保持原有总楼面约51.44万平方呎不变,住宅楼面要略减约1.8%以作迁就。

泛海集团同时将单位平均面积缩细12%,住宅单位总数不减反增近百伙,由844伙加至943伙,加幅逾11%,平均每伙面积约518平方呎。

泛海国际执行董事关堡林接受香港媒体采访时亦公开强调,政府将投入大量资源将洪水桥打造成新界西北“区域经济及文娱枢纽”,集团对该区楼市前景非常看好。

最大型项目

据泛海国际2020年中期业绩报告显示,位于元朗洪水桥的商住发展项目,换地暂定基本条款已经确定,现正与地政总署进行补地价磋商。该发展项目将提供约52万平方呎楼面面积,其中约90%为可售的住宅单位。

另一位于轻铁蓝地站的住宅发展项目,正在向政府进行初步换地申请,项目将提供约6.7万平方呎的住宅楼面面积。

2020年11月13日消息称,泛海国际终于完成补地价手续,涉及金额超过20亿港元,每方呎楼面地价约3850港元,较长实三年前邻近项目补价高两成。

如果以逾20亿港元补地价金额计算,粗略估计,每平方呎楼面补地价约3850港元。相较之下,长实在2017年中时候,就邻近的洪元路、洪志路交界项目补地价,每平方呎楼面地价约3112港元,今次补地价水平在3年间上升24%。

若按照现时总投资额约45亿港元计算,计及10%“发水”(通货膨胀)、实用率8成因素,粗略推算,项目落成后的实用呎价约1.18万港元起,较楼龄约9年的泉荟近期实用呎价约1.14万港元,而楼龄28年的雅珊园呎价则约9427港元,分别高4%至25%不等。

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚认为,跟2017年相比,现时住宅楼价升约1成,认为今次发展商愿意付的补地价水平不算便宜。

不过值得一提的是,泛海集团表示,该项目将会成为泛海国际历来最大型项目。集团方面透露总投资额约45亿港元,最快将在2021年底或2022年初推售楼花。

据关堡林透露,早在1997年泛海已经购入该幅地皮,经过多年并购及规划,在数年前就获批以地积比率4.95倍发展商住项目,总楼面约52万平方呎,除了6幢住宅外,还有3.4万平方呎的商业楼面。

同时,该洪水桥项目由泛海独资发展、已规划多年的,提供逾千伙住宅,主打1至3房户型,是区内近年较少有的大型发展。项目距轻铁洪水桥站只约3分钟步程,附近亦不乏民生商铺。

据观点地产新媒体了解,该物业位于洪水桥田心路及洪元路交界,邻近较为人熟悉的私楼主要有泉荟、尚城及蔚林等。

关堡林又提到,项目所在的洪水桥区,是政府未来发展重点,整个地区共441公顷土地重新规划发展。

“在政府规划蓝图中,将来港深机场铁路将于洪水桥设中途站,连接深港两地;未来除了住宅供应外,区内会有不少商厦、零售、酒店等商用楼面供应,打造成新界西北的‘区域经济及文娱枢纽’。将来会是可容纳20万人口的新一代新市镇,故集团对该区楼市前景看高一线。”

而泛海国际目前在香港的发展中项目,只有渣甸山和宝珊道两个合营项目。于渣甸山,集团继续其包含16个面积由2850平方呎至超过6800平方呎的豪宅合营住宅发展项目“皇第”市场营销活动。截至2020年5月底,销售额约12亿港元。

于宝珊道的另一合营豪华住宅发展项目已完成地基建造,上盖建筑工程即将开始。

香港传真 | 一座城市里的地产漫游与画像。

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