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观点与朱静面对面:“轻舟”已过万重山

来源 :    时间 : 2021-07-19 00:35  责任编辑 : 南安房产网

南安房产网 距离上坤总部“上坤国际广场”不足500米的地方,“融信·上坤中心”已经冉冉升起,这里即将成为两家上市集团的新总部。

我们与朱静的会面地点便选择于此。

与以往的记忆不同,除了传统印象中艺术、设计所带来的美感,这个新建总部融入了更多的人文与科技,上坤将“为宜居而来”理念恰如其分地应用到商业与写字楼的建造中。

五楼电梯大堂入口处,摆放着一个雕塑,“这个艺术作品叫'彪悍人生',全上海一共只有三个。”

短短一年时间内,上坤地产的“彪悍人生”走过了两个重要节点——登陆资本市场与即将搬迁新总部。

朱静身上的标签又多了一个:上市公司董事会主席。

2020年11月17日,上坤地产正式登陆港交所,创始人朱静敲响了身旁的大铜锣。

伴随着这一声锣响,年仅11岁的上坤正式在资本市场扬帆起航。

“我们把上市当成一个阶段性的目标。”显然,上市不会是上坤的终点,也不是朱静的终极目标,这位年轻的船长期望驶向更远的彼岸。

上市的意义

朱静过往履历中,也可以看到一段关于上市的历程。

2008年6月,建业地产正式在港交所上市,彼时她正履职于建业地产。

从2003年加入建业到2009年末离开,朱静在内部轮转了多个岗位,最终坐到了副总裁的位置上。

一家地产公司从筹备、递表、过会、招股到最终上市敲锣,各个阶段朱静都已经有所感受,当时2008年正值金融危机,企业发展的困难程度相比今天有过之而无不及。

或许正是因为这段不同寻常的经历,见过大风大浪的朱静,面对敲响港交所大锣带来的改变时,显得游刃有余。

“从2010年成立开始,上坤地产的管理就很规范,这一点上市前后不存在很大的变化。”朱静说。

与很多传统地产企业不同,上坤从创业起就拥有财务投资人,正因为对投资人负责任的态度,企业内部的流程都很合规。

“但总体来说,上市给上坤带来的改变还是非常大。”

首先融资渠道进一步打开,融资方式更加多元化;其次,上坤成为一家上市公司后,品牌影响力与公信力都有极大提升;第三,上市给了上坤一个很好的激励机制,以此吸引优秀人才加入。

一件事情往往会具有双面性,当我们询问上市带来的压力时,朱静自信地笑了笑。

“相比压力,我们更喜欢积极地看待问题。我们会主动通过资本市场的维度,来思考什么样的公司是一家好公司。”

她向我们透露,上坤会研究过去优秀的上市公司做对了什么,例如公司治理、整体均衡性;以及收集同期上市房企们的负债率、毛利率、IRR、ROE等各方面数据,以此来衡量公司的能力。

上坤把上市作为检验公司能力、增强公司核心竞争力的过程之一。

在优秀的房企中,朱静把旭辉、龙湖当作榜样,并通过研究他们的行动,来对比上坤下一步的发展战略、经营管理、组织能力、人才体系的搭建。

当然,上市并不仅仅是公司内部的一次爬坡,意义还在于将上坤推向资本市场,让其接受更客观的考验,并让公司持续进步,向一家更好的公司发展。

如今市场已经度过了规模为王的时代,衡量企业的优质有多方面维度,但绝非像以前那般唯规模论。

于是,朱静主动调整上坤的发展节奏,匹配市场中相对合理的速度,今年对外给出的销售增长目标是15%。在上坤的“三五战略”中,是以产品领先、效率优先为底层逻辑,实现适度规模增长,不会把规模放在首位,而是强调发展的高质量。

变革中清醒

朱静与我们分享了她最近在看的一本新书《价值共生》,出自北京大学国家发展研究院BiMBA商学院院长陈春花,一位坚定的长期主义者。

“在一个持续变化的环境里,没有人能预测并借由预测做出判断和选择。在这种情况下,正确的做法就是朝着特定的方向,做好一次又一次调整自己的准备,并努力在前进过程中不断验证和改变,以适应不断变化的现实。”

从这本书中,或许可以看到朱静对于行业与公司未来发展的理解。

“三道红线”的出台,限制了房企不断加杠杆、扩规模的企图;“集中供地”更是在某种程度上改变了房企的策略。

面对种种难题,朱静的思路就是加强上坤多元化获取土储能力,如收并购、产业协同拿地、商住联动,不仅仅依赖招拍挂手段。

对于集中供地,上坤一直主动参加,却并不会拿高价地:“为什么要积极地参与?我们觉得春江水暖鸭先知,可以通过土拍很快地洞察到市场的变化。”

在过去,无论是房企的销售节奏还是土地市场的推地节奏,都呈现一种上松下紧的状态。

这家年轻的房企在房地产大变革中时刻保持着清醒,做一个从现在来看无比正确的决定:2021年抢开局。

上坤往往会提前一个季度进行相关部署,在与我们会面前一天,朱静就已经召集高管为下半年甚至明年发展节奏、业务布局进行提前规划。

去年11月份,上坤开始筹备并实施春耕计划,“上坤今年一季度的投资效果特别好,当时大家还在过年,公司基本上就已经投得差不多了,二季度开始慢慢收紧投资。”朱静透露。

以首入汕头项目为例,2月8日,距离除夕夜只有3天,上坤以10.88亿元竞得了汕头新溪片区一宗商住地。

如何判断市场节奏与拿地窗口,考验着每一家房企掌舵人的内功。朱静向我们阐述了这个春耕计划的重要性:“土地市场有季节性,房企在二季度拿地可以在当年形成供货,所以很多公司会拼命去抢,因此我们在一季度就抢占窗口期,做好全年拿地规划布局。”

对去年和一季度的拿地节奏,朱静是满意的。截至2021年3月30日,上坤地产土地储备总建筑面积约716万方。

她坦言,上坤从来不赌市场的好坏,不赌政策的调整,而是通过合理的数据与账本,计算每一宗地块的得与失。

上坤在土地市场中的更大改变,在于调整了获取土储的方式比例,从去年开始,招拍挂获取的土地储备占比仅有40%。

产业协同、商住联动、收并购、政企联手,这些看起来复杂的词汇在朱静眼里,无非就是“合作”,与不同的人合作,实现“共赢”。

这是上坤与生俱来的标签。

以上坤与平安、首创在浙江乌镇合作的千亩小镇为例,首创负责商业板块运营,上坤负责住宅板块以及所有项目的开发、建设。

产业合作拿地中,并不是指上坤要做地产开发以外的产业,而是将项目搭建为一个平台,整合行业资源,各取所需互相成就,专业的人负责专业的事情。

企业的定力

随着市场变化,上坤的“不变”成了公司的战略定力,朱静给出的答案是“深耕”。

一个企业的成长需要时间,都会碰到难于逾越的发展阶段。

关于上坤走出上海前的故事已然耳熟能详,朱静要求一定要做到上海的前30,才能去新的城市。

走出去的过程中,朱静也没有被市场上盛行的资本故事诱惑,延续自己的节奏,在重要核心城市扎下根基,并持续扩大品牌影响力与管理能力。

朱静对已入驻的城市十分满意,并表示将在长三角、珠三角及中部三大核心经济圈持续深耕:“我们不存在收缩的问题,2018年就完成了这些区域的布局,这三年哪里都没去,就在这些区域深耕。”

谈到这个话题时,朱静很坚定地说:“有多少公司有这种战略定力?”

正是由于清晰的战略定力,给予了公司一定的张力:“上坤对这些区域的客户、银行、市场、政策都非常熟悉,所以无论是产品能力还是财务指标,都非常好。”

深耕之外,朱静给上坤定了一个新的战略任务:“每年拿可投资金额的10%布局存量资产。”

用她的话说,“存量是未来的市场”——这位长期主义信徒,正描绘着上坤的未来。

例如,把商业作为第二曲线,商住联动落地是上坤今年的重点任务之一,并推出了以“先番”命名的四大产品线,囊括“先番城”、“先番小镇”、“先番荟”、“先番中心”系列。

2021年4月,融信·上坤中心的商业部分“先番城”开业,这座TOD商业综合体将是上坤长期持有的物业,无论是租金收益和资产增值前景都很好。

目前,上坤商业也已投入了不少项目,在上海拥有近35万平方米自持物业。这对于一家成立不久的企业而言,并不多见。

自持商业、写字楼所带来的压力,是不少千亿房企都一直无法解决的难题,而上坤决定做“难而正确的事情”,背后则是对财务算术题的把控。

事实上,每每向朱静问起上坤的发展重点时,她总会把财务安全放在首位。

她提到了一个词:“财务节制”,这也是一种企业定力。

面对市场上越来越多的房企暴雷,朱静在发债上十分谨慎:“资本市场存在不确定性,所以就会出现问题。”

相同体量的上市公司中,上坤的债务规模并不高。按照朱静的计划,控制发债规模,每半年发行一笔新债,避免集中兑付的风险。

完成上市之后,朱静决定让上坤沉淀下来,通过一年时间调整,不断优化公司的各个方面,财务首当其冲。

长期主义者并不是一成不变,而是坚定地走着自己的道路,不断审视自己的不足并加以修缮,自信与自省两种个性在朱静身上显现出一种完美的融洽。

——“昨天开阶段性的战略研讨会,最后开成了复盘总结会。”

——“每天要自省和总结?”

——“经常会自我检讨。”

善于学习与反思的性格,一直是朱静及上坤不断成长的重要基因。

“度过上市这个阶段后,您认为上坤在短期内有哪些小目标?”访谈最后,我们让朱静作出一个总结,她给出了有些出乎意料的答案。

“这是一个好问题。”朱静愣了一下,并没有马上回答:“我们早就不拿规模当里程碑了。”

她继而谈到:“我们分为几个维度,有财务的维度,有高质量发展的维度以及产品的维度,都很重要。这些不像上市,就是一个里程碑的阶段。”

最终,上坤的长期目标是要成为一个均好型公司。

以下为观点地产新媒体对上坤集团董事长朱静女士的专访实录:

观点地产新媒体:集中供地政策对上坤有什么影响?公司如何应对?

朱静:上坤在去年或者说更早的时候,就培育了不单一依赖于招拍挂市场的能力,因为招拍挂市场受政策影响太大。

去年公开市场招拍挂的地只占到土储的40%,其他都是通过产业合作勾地、收并购的形式来拿地,这样就保证了公司不会去抢价格过于昂贵的地。

但是,上坤在拍卖市场仍然很活跃,为什么要积极地参与?因为“春江水暖鸭先知”,我们需要尽快知道这个市场的变化。

上坤动手非常早,去年11月份时就做了春耕计划,今年一季度投资效果特别好。当时大家还在过年,上坤基本上就已经投得差不多了,二季度开始慢慢收紧。

因为土地市场有季节性,二季度拿的地当年还能形成供货,所以很多公司会拼命去抢,期望在当年形成供货。

从整体土地储备来讲,我们还是可以的。所以一季度差不多拿完,二季度机会性的参与,合适的就拿,不合适的就不拿。

同时,一季度我们开始部署二季度的百亿抢收计划,做业绩抢收,提前为四季度甚至三季度末的投资做准备。

基本上,我们会提前一个季度做相关部署,就像昨天在开管理层战略研讨会时,其实就已经在为下半年甚至明年的发展节奏、业务布局提前规划。

观点地产新媒体:距离上市敲钟已经过去了7个月,您个人的工作有没有变化?公司有没有感受到市场的压力?

朱静:上坤和很多企业成长的历程不一样,因为我们成立时就有财务投资人,我也在建业经历过上市的阶段。

所以,从成立第一天开始,管理就很规范、很透明,不存在上市前和上市后出现太大变化,内部流程和合规性一直以来都是这样。

至于管理上的难度,还要看上市目的是什么。

我们把上市作为上坤未来参与市场竞争,增强核心竞争力的过程之一。我们会主动通过资本市场的维度观察,什么样的公司是一家好公司?观察他们的管理规范、公司治理、财务指标、整体均衡性等。

我们很少感受来自外界的压力,反而是内部驱动要更符合资本市场的要求。

那么,什么样的企业是好企业?我们把所有企业财务报表都拿出来分析,所有的负债率、毛利、IRR、ROE等全部做了研究。

一些是和我们同期上市的,还有一些之前做得比较好的上市公司,包括旭辉、龙湖等,都会主动研究他们,之后再看上坤下一步的发展战略、发展节奏、经营管理,甚至是组织能力以及人才引进。

我们也很欣喜地看到,现在这个行业,一是国家政策、二是金融机构、三是资本市场,对房地产企业的评价越来越多维度,不像以前那样唯规模论。

从前年开始评价角度就更多元了,资本市场对于上市公司增长的预期也降低了,不太希望听到一个公司上市就冲千亿。

在这样的大背景下,我们现在也主动调整整体发展节奏,调配到一个比较舒适的程度。其实,现在外部市场对企业的预期增长已经没有原来那么高了,增长15%已经很好。对我们来说,增长15%压力不大。

我们这一轮也在主动调整,目标是高质量的增长。

首先是财务指标,三条红线只有一条没有变绿,这条红线超过了两个百分点,相对来讲还是比较容易达标的。

第二是产品和客户的满意度;第三是效率,效率提升了之后会进一步优化财务指标;第四是战略赛道的选择和布局,我们会坚定地把商住联动战略坚持下去。

现在这种住宅+商业的战略,已经逐渐呈现出优势。

观点地产新媒体:在全新的市场形势下,上坤有没有调整布局策略?如何保持合理的规模增长?

朱静:我觉得这就是企业的选择,战略就是阶段性的资源分配和选择。

到底是一直狂奔还是阶段性整理成果,或者沉淀后再往前跑?其实就是战略定力到底是什么,因为我们的负债率肯定是不高的,处于良性的状态。

上坤的战略布局是有张力的,这个战略张力源自现在已经完成的城市和区域布局。我们现在重仓长三角,今年在浙江可以做到100亿,两年内浙江、江苏、上海、安徽,每个区域都具备做100亿的能力。

战略布局不是撒胡椒面,而是区域深耕,对当地客户、市场、政策都非常熟悉,所以无论是产品能力还是财务指标都会非常好,这就是上坤的战略张力。

我们不存在收缩的问题,2018年就完成了这些区域的布局,这三年哪里都没去,就在这些区域深耕。有多少公司能有这种战略定力?我觉得不多。

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