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观点与施生面对面:父子中原

来源 :    时间 : 2021-07-20 00:52  责任编辑 : 南安房产网

编者按:一个博鳌,一个行业。

走过逾二十载光阴,博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

来到2021年,在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下,中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代,都与过往二十年大有不同。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业,在大时代浪潮席卷而来之际,中国地产企业和行业精英们如何调整与应对?

值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节,观点地产新媒体一如往昔,遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人,讲述他们的故事与广阔视野。

南安房产网 施俊嵘的状态很长时间都处于紧绷状态。

“我刚刚回内地一个月左右。”工作很忙,他表示自己很难挤出时间减压。运动次数也相对减少,不得不趁团建抽空锻炼了2次,“一次是羽毛球,一次是足球。”

频繁往返于两地,看报表、人事管理、企业文化等日常事务也扑面而来,千头万绪。我们的采访从闲聊开始,但施俊嵘的心里并不轻松。

尽管过去三年的改革已初现成效,但中原集团面临的外部压力仍很大。

四郊多垒之际,中原集团发生了一系列重要人事变动:先是施俊嵘于2020年7月1日起成为行政总裁,身兼公司董事局副主席,完成走向前台的全部步骤。随后,施永青在去年12月宣布再次退休。

此前,施永青不止一次提到将“重回第一”的希望寄托在儿子身上。据了解,施俊嵘自2015年从新鸿基地产回归中原工作。他最初在集团旗下利嘉阁地产从事销售工作,不久便掌管IT科技部门。

后来,施俊嵘逐步通过中原资讯服务董事的身份加入中原集团董事局,并在2017年末成为施永青的私人助手,接管公司的日常工作决策。2019年元旦,施俊嵘被委任为集团董事局副主席,并以此身份统筹中原内地业务改革。

这位现年32岁的青年才俊,深知接手一间经验主义浓厚的中介行业公司,并不是件容易的事情。

“施先生(施永青)年纪也大了,需要我扮演一个更重要的角色,我也是愿意的。”施俊嵘视子承父业为人生轨道。虽然相比起走上管理岗位,他更喜欢做技术方面的工作,但“我没有想过我接不接受,习不习惯的问题,我必须习惯、必须接受。”

然而施俊嵘并不是一个容易灰心的人,在下定决心之后,他将抖擞精神继续履行职责。

施俊嵘对公司的管理是具思辨性的,择其善者而从之,其不善者而改之。由施俊嵘出面,他改变了父辈过去坚持的一些经营理念。

如今正式接班5个月,更多新想法、新感受已涌上心头。

适者生存

中国内地中介行业正深入剑戟丛中,斗争白热化之下,贝壳找房过去背靠资本快速拓展达成的“一超多强”局面日益受到挑战。

虽然其地位在短时间内难以被撼动,但毕竟风起于青萍之末,最近58同城CEO姚劲波对贝壳的司法诉讼,不能不被视为一个重要信号。

与此同时,如果说去年在线营销、直播卖房不至于革了传统中介企业的命,但从去年下半年开始,国内开发商大力拓展自有的中介代理业务,其冲击就愈发大。

例如恒大,在短时间内收购了150多家中介公司组合房车宝集团。

谈到最近的行业趋势,施俊嵘亦承认贝壳找房当然做得很成功:“你看它的市值非常高非常大,能融到很多的资金,也有很多的市场占有率。”资料显示,贝壳找房去年8月中旬在美国纽交所敲钟上市,开盘总市值就达到233亿美元,最新则录得597亿美元。

贝壳的成功让外界看到了中介行业的风光,施俊嵘认为,这也是为什么目前有这么多竞争对手选择加入的原因。

“恒大的房车宝,阿里的天猫新房也在进来……”他表示,一拨人是单纯看好中介行业通过金融操作能够赚到钱,试图入局试一试。

另一拨人则看到了行业一家独大所引发的危机,“(他们)一直都是以他(贝壳)为假想敌。”施俊嵘解释,为什么部分开发商要自营中介部门?因为他们过去在渠道分销这一环节没有任何的话语权。

传统意义上来说,中介代理商是服务于开发商的。“但据我听闻,开发商现在的感觉就是,甲方和乙方出现反转。”他提出行业老大在返佣上拥有极大的定价权,甚至出现二选一的情况。

一时间大量新玩家涌现,此刻挑战与机遇并存。

施俊嵘介绍,中原集团现时的业务主要分为三部分:第一部分是二级代理,即直接对接开发商的一手代理;第二部分是一手分销,即带散客去新盘,然后促成成交;第三是纯二手。

据了解,这三块各占三分之一,而且均面临竞争对手的挑战。例如“世联行和易 居,在二级代理方面一直是我们的竞争对手。”

这种情况下,抱团取暖成为越来越切实可行的选项。

“现在中介行业的游戏就是谁拥有客户,谁就可以有话语权。”在施俊嵘看来,不同背景的玩家本身有自己的局限性,合作组成联盟,就能尽可能多地把握住客户资源。

“我觉得中原必须要学习跟不同的第三方合作,这是过往我们做得比较少的。”施俊嵘称。可以说,去年中原与房多多的合作正基于这一点认识。

2020年11月中旬,中原集团宣布房多多入股并控股旗下加盟品牌原萃、几亩置业。

“(房多多)在线上的成功,他们在一些三四线城市的影响度,都能够帮助原萃发展。”施俊嵘表示,另外房多多在金融上的多年尝试,是中原本身没有的DNA。

另外,加盟是一个非常需要烧钱的商业模式,中原必须要找合作伙伴共同前进。最终目的是:“不只是找房多多,应该是找更多的合作伙伴,希望形成一个联盟。”施俊嵘提出,该联盟不一定由中原来主导,但重点在资源能够共享,亦不排斥更多的股权合作。

他承认中原本身能够动员的资源、资金有限:“未来我还是希望将有限的资源,集中投放在主营业务上面,即我们的直营加合伙人。”

“胡萝卜加大棒”

三年前,中原集团推出两项核心业务改革。

第一是2018年6月成立的加盟平台原萃与旗下加盟品牌几亩置业;第二便是2018年8月起,在全国直营门店陆续推行的合伙人制度改革。

据了解,施俊嵘差不多花了一年时间跑完了内地大部分城市,把合伙人制度在中原各城市公司逐一实施落地。

“大部分城市我们都改了,小部分没有改。”他透露,目前新制度正在一二线城市卓有成效地推行,

具体而言,中原集团的合伙人制度改革其实是一个薪酬模式的改变。店董即门店经理毋需带资进场,所有房租、员工等开支由中原提供,同时中原向门店赋能,而店董们的收入与门店的利润挂钩。

“给他一个机会成为老板,你赚得越多拿得就越多,这样能够给到他们动力。”施俊嵘透露,中原目前也在尝试推进包含跟投的合伙制,同时也在向各个门店收取平台费。

他认为,这有利于由下至上提升中原集团整体的利润水平。而注重利润,是一个目光长远的做法,“现在这个阶段要斗规模很难斗得过,我们希望自己可以活得更长远一点。”

但一切的基础,在于如何打造一支工作能力强的员工团队。这位年轻的接班人仍在学习如何当一名企业领导人,如何懂得恩威并施。

他直言,个人更喜欢科技的东西,因为更加单纯。

“一直以来都是很想搞好科技这一块,但搞了之后,我发现到最后还是人的管理比较重要。”施俊嵘表示,即使掌握员工情绪、心态是一件虚无缥缈的事情,但是必须要学会。

特别在面对人员流失的时候,当一些层级较高的人离开时,施俊嵘就会反思:“是不是自己刚才与他的沟通没有做好,才导致他离开中原?”

中介代理行业在香港经过长久发展,有完善的制度,“香港有牌照,也有监管局,他们与中介代理公司保持很密切的沟通。”

但内地中介行业竞争非常激烈,如何维系一帮人愿意在公司里面打拼?可能单靠改革报酬制度还不足够,“可能真的需要多设一些规章管理制度。”

区别于施永青过去长期奉行的“无为而治”,施俊嵘现在更愿意实施“胡萝卜加大棒”。

“香港地区员工比较自律,而且年纪较长,随便找一个都是工作10年以上的。”施俊嵘注意到,内地中介行业大部分都是年轻人,而且新人的流转很快,“三个月换一批。”

但年轻观念与老练智慧之间的碰撞,同样值得注意。施俊嵘自我定位年轻有活力,这在中原内部管理层上形成一个明显的年龄差距。他提到,过去三年的内部改革,让公司流失了不少人才,“也有一些是位置比较高的管理层。”

例如在处理人员流转问题上,很多新人都愿意来到中原学习如何成为一名高级策划、商务总监,但他们镀完金后就会转行到开发商工作。对此,施俊嵘认为中原大可保持开放心态,成为一所“黄埔军校”,同时为中原和整体房地产行业培育人才。

但施俊嵘提到,公司内部存在一些不同声音。因此去年施俊嵘在接受采访时,就谈到当时最大的挑战:“要花更多的时间去接触一些管理层,尽快得到他们的信任。”

另一方面,施俊嵘亦在探索如何更好地建立属于自己的班底,包括考虑引进更多年轻的血液。

“过往公司管理层基本上都是70后、60后比较多,50后也有。”目前则看到一批80后正在崛起,“他们敢做敢言,我们也在培养。”

基于种种努力,施俊嵘相信自己能带领中原集团走向更规范、更光明的未来。

他鲜少地对外显露出思想上传统的一面——希望将中原集团做成百年老店再传到第三代。

父子中原

“只能够说比我想象中的好。”

与施俊嵘的采访宣告结束,他站起来与摄影师沟通拍照事宜。这时,施永青走进会议室与我们交流,于是我们提出让他评价一下儿子过去一段时间的表现。

施永青在去年12月10日宣布要退居幕后,正式的接班程序在今年1月1日完毕。从此以后,施永青将不会再参与中原集团日常的行政与决策工作,有需要时才担任顾问角色。

“重要的股权变动、重要的人事变动,他们会来征求我的意见。”除此之外,中原集团主要业务全部由施俊嵘团队负责。

据悉,中原内部去年组织了一个改革委员会,施永青亦未参与其中。

“我现在交给他的这个摊子,要面对很多问题……现在世界变得这么快,面临的变局比较可怕,不能够坐享其成。”施永青表示,中原集团在香港占有率高,规模也比大,大可慢慢推动改革。但内地中介行业的竞争比想象中残酷,各路玩家贴身缠斗,“不断要面对新问题,不断面对危机。”

行业老大利用资本规模的优势提高竞争门槛,对行内其他经营者步步紧逼。

他认为,施俊嵘能够成为一个比较容易被员工接受的老板,但对内又是否足够强硬有魄力?施永青担心儿子会否乐于扮演老好人角色,过分迁就员工的意见而难以形成独自的思考和决断。

由两个人一张桌子开始创业,1978年内地改革开放正式拉开序幕时,施永青与同学王文彦在香港各出资5000港元建立了中原集团。他们颠覆了香港地产代理原有的运作模式,使中介行业从炒楼投资赚钱为主转入以代理服务赚取佣金。

1992年在香港独占鳌头后,中原集团进军内地,并为萌芽中的内地房地产市场拓展了一种全新的下游行业链。

可以说,中原集团几乎以一己之力制定了国内房地产中介代理行业的规则,并在很长一段时间内霸占龙头地位。然而,互联网产生了一个全新的战场,中原未能抓住机会,逐渐落后。

但这也是一个新起点的开始,如今施永青退居二线,指挥棒交到施俊嵘手上。

“时机没有好不好,年纪到了就要退……”卸下重担,这位72岁老人与过去相比没有发生很大改变,行动便捷,每晚仍然只歇6个小时。从免费报纸《am730》到施永青基金,日程排得很满。

施永青对施俊嵘向来严格,看着年轻一辈走向台前承担责任,他尽量表现出豁达的心态,但内心或许参杂了一些复杂的感情。

以下为观点地产新媒体对中原集团主席施永青先生及中原集团副主席、行政总裁施俊嵘先生的采访实录节选:

一、施俊嵘访谈录

观点地产新媒体:这一年多您给中原集团带来什么新变化?或者想改变一些什么?

施俊嵘:一直以来都很想搞好科技这一块,从一开始就想搞好科技。但搞了之后我发现,还是人的管理比较重要,就是怎么可以维系一帮人愿意在公司里面打拼。

因为现在竞争非常白热化,如果没有足够的公司文化去留住一帮人,谁出的钱多就会去哪里。再加上内地中介行业相对来说还是比较乱一点,就算他们不去另一家待遇更好的公司,也可能有飞单的行为。

我觉得公司内部管制的方法,在内地可能真的需要多设一些规章管理制度,可能还需要有监管,监管就是品控,这也跟施先生的理念是比较不一样的。

观点地产新媒体:施先生对内地是采取无为式。

施俊嵘:都是无为的文化,但是我觉得除了胡萝卜,还要加大棒,胡萝卜和大棒两方面都需要,所以监管还是需要多做一点。

观点地产新媒体:过往施先生和高级管理层们采取的是不要大棒的政策?

施俊嵘:只要胡萝卜。过往我们的高级管理层相对无为,但高级管理层下面也有其他的管理层,他们会有不同的管理风格。有一些是只有大棒的,有一些是只有胡萝卜的,有一些是有混合的。

中原里面有不同的团队,他们各自有一些不一样的文化,不同的管理风格才会吸引到不同的人,因为市场很大也很分化,不同的市场有不同的团队文化会更加适合。

以前我们就是按这一套,比如说香港就是很典型的不同的团队有很不一样的风格,在将军澳这个刚需区就是很严格的,迟到打卡都抓得很严。但是到了南区豪宅区就不管了,相对来说会松散一点,但是大家都可以做到好的业绩。

因为市场分化,豪宅有豪宅的做法,刚需有刚需的做法,以前是这样子的。在内地,相对来说要多放一些重心在管理上。

观点地产新媒体:会如何改进?

施俊嵘:我觉得整个公司要对这个事情认同。我们会在营业团队以外设立一个品控部门,监管这些事情。以前不是说不需要做,只是让营业团队自己管,但是要营业团队管,也是打兄弟牌,大家感情很好不可能你不打卡就真扣你的钱。

所以给到另外一个独立的品控团队去做,他们做一些客户回访,看数据。不是说怎么去惩罚不守规矩的人,还要给管理层看到一些数据,用数据去告诉他们,旁边的区域做得比你好多少,你在哪里需要努力。

这也是协助管理层更好的去管理他的班子。

观点地产新媒体:正式接班后,现在是香港跟内地的事务都要管?

施俊嵘:香港跟内地都要管,但更多是以内地为主,因为香港地区比较自律,而且员工年纪都比较年长,随便找一个都是10年以上的。

内地大部分都是新人,而且新人的流转很快,三个月换一批,人事系统想起来就比较麻烦。

观点地产新媒体:在您看来,内地中介行业的趋势是怎么样的?包括贝壳找房和58同城等,加上发展商正在进场,会不会跟你们形成一个新的竞争趋势?

施俊嵘:先说贝壳,现在贝壳当然做得很成功,市值非常高,能融到很多的资金,也有很大的市场占有率,这就是为什么有这么多竞争对手都希望加入的一个重要原因。

有一些新玩家看到贝壳可以这么成功,都想来学,也是看好金融操作能够赚到钱,就想进来试一试。也有一些是看到了危机,他们一直都以贝壳作为假想敌。

还有很多开发商为什么都想自己去做?因为他们过往在渠道分销这一环节没有任何话语权。

另外就是甲方和乙方是反过来的,很多时候中介公司跟开发商合作,我们是乙方,他们什么条件我们都尽可能满足,我们是服务于开发商的。但我听说,开发商现在的感觉就是自己跟渠道分销商地位是反过来的。

中介公司说要多少个佣金点数就必须要满足,不满足我或者二选一做不到,就不跟你玩了。所以很多开发商对这个比较有抗拒,有些反感,所以他们都自己尝试去做。一方面是看到威胁,另一方面也看到,做得好的话价值可能比开发商的市值都还要高,所以他们都愿意去做。

但我觉得单靠开发商自己去做是很难的,因为他们本身有局限性。开发商也需要抱团,有一个联盟,才有可能把握住客户。

其实现在痛点就是客户被绑架,现在房地产的游戏里面,就是谁拥有客户谁就有话语权,就可以指挥其他的玩家,包括开发商,包括中介。

贝壳为什么成功?两边都有,有线下的部分,线上也做得很好。其实它线下管理好不好很难说,但是他们有线上,他能吸引很多客户,就已经足够在这个游戏里面胜出。

所以,获取客户是最重要的,58同城也在做这个事情,它线上本身很成功,现在想做一个全链条,就是学贝壳,什么都要做,开始搞中介、开门店,加盟这方面也在做。

我们跟58同城一直是合作的关系,因为我们不是两边做,主要还是线下为多。

应该说,我们的竞争优势不在线上,虽然一直想发展线上,但是很难,因为是一个很烧钱的玩意,不花几个亿进去根本看不到效果。

我们现在也是持续投放,几千万几千万的去做。

观点地产新媒体:去年注意到原萃和几亩置业引入了房多多,这个是您主抓的吗?

施俊嵘:可以说是我去主导,我们跟房多多各自强的地方互相配合起来。

房多多的优势,一是线上,二是在一些三四线城市的影响度,都能够帮助原萃发展。还有就是金融的操作,也是中原没有的DNA,希望两方的结合能够有新的火花。

另外,加盟这个行业的变化很快,也是一个非常需要烧钱的商业模式,必须要找合作伙伴。也不只是找房多多,应该是找更多的合作伙伴,希望形成一个联盟,不一定是中原来主导。

观点地产新媒体:原萃是房多多控股?

施俊嵘:是的,我觉得这是一个尝试。

搞资本操作必须要放弃股权,中原本身能够动员的资源有限,因为现在还没有多大的资金。如果你问我的话,我还是希望未来将有限的资源集中投放在主营业务上面,就是我们的直营加合伙人。

观点地产新媒体:中原还是比较坚持直营?

施俊嵘:我自己也是比较看好直营的模式,这样公司才会强大,才会有沉淀。如果是加盟的话,大家做生意做完就走了。

一个是文化,一个是品牌,都必须靠直营才能贯彻下去,让大家都有这个思维和有动力把这个品牌越做越好。

直营相对来说比较容易让大家一条心。

观点地产新媒体:希望中原的直营在全国开到多少家店?

施俊嵘:近期的话很难给到一个数字,增长的速度是要看团队的接受能力。

有能力可以不停地开,我相信现在的速度以中原的资金还是能顶得住,还是能支持的。如果能够正增长,就代表整个团队可以往上发展的,这就已经足够了。

观点地产新媒体:每年的速度是双位数还是单位数?

施俊嵘:过去一年我们是负数。今年肯定是正增长了,因为市场也在好转,尤其是二手市场。

最近我们能捕捉到一部分,因为过去大半年很多一线城市二手市场是比较旺盛的,包括上海,交易量非常高,深圳在出政策之前也是很高的。

观点地产新媒体:合伙人制度,就是把每个门店的经理变成合伙人?

施俊嵘:我们叫店董,把他们的薪酬跟店的利润挂钩。就像你说的香港企业有它的缺点,就是很注重利润。但是我觉得这是一个长远的做法,注重利润可以走得更远,但是规模发展可能就会受限。

现在这个阶段,我们要斗规模也很难斗得过,就希望自己可以活得更长远一点,这也是好的。其实整个动作做下来,我觉得也是相对成功的。

大部分城市我们都改了,小部分没有改,因为要看这个城市本身的状况。二线以下我觉得不太适合这种合伙制度,因为利润是比较薄的。一线城市上海、深圳,他们本身有利润,现在给他一个机会成为老板,赚得越多拿得越多,这样能够给到他们动力。

我们还有尝试跟投的合伙制,就是也要出资的。我觉得这个有难度,尤其是对一个店经理来说,他的资金量不大,每个月的收入不高,你让他每个月收入不高的情况下要投入一笔钱才能工作,不一定愿意。

当然也有愿意的,但不是每个人都愿意出资,这个要再研究。我们现在所谓的合伙制度,其实是一个薪酬模式的改变,就是让他的收入跟利润更加挂钩。

直营最大的问题,就是当规模达到一个程度之后就很难再往下发展了,这也是链家为什么要成为贝壳,然后搞加盟。

每家公司都有瓶颈的,到一定程度会发现员工跟公司的利益不捆绑。如何更好地捆绑?就是从他的收入开始。

观点地产新媒体:这个(合伙人制度)是您一直在主推?今年应该有收成了吧?

施俊嵘:对,这两年都一直在做这个事情,应该说2019年基本上做完了。

目前稳定下来了,其实每推一个新的制度都有动荡的,也会有人员流失,过去一年我们流失的人也不少的,也有一些是主动淘汰放弃的。

我觉得这两年下来,公司整个团队向心力应该是更加强的。相信这个理念,大家做好自己的那盘生意,整个公司就会做得好,大家都能赚到钱。

之前两年走的人,可能是不相信,看不到未来,选择离开。也有一些是比较高的管理层,虽然很可惜,但没办法,因为如果他跟公司理念不一样的话,留下只会影响公司继续往前走。

观点地产新媒体:香港成熟的市场会继续稳定下去吗?还是会遇到很多变化?

施俊嵘:很多外面的企业想进来,但香港是一个比较饱和的市场,可能四大中介已经占了百分之六七十的市场份额,一手的肯定会更加高。空间没有很大,所以他们进来是比较难的。

另外一个,香港经纪人是有牌照制度的,内地的方法在香港是做不了的,开完1000家门店后没有这么多经纪人可以进去,所以不一定能进入这个市场,算是一个壁垒。

香港中介行业其实也在变化,因为四家各自的竞争环境还是存在的,自身团队和团队之间的竞争环境也是存在的,我觉得也在不停的变化当中。

过往更多是做投资者的生意,这也是中原做得比较好的一点,现在也慢慢地有更多的调控政策,把用家(刚需)的那一段更提出来了,可能现在是用家占主导了。包括去年以来封关,没有内地客人来消费,大部分都是做用家生意,我们也要学习怎么可以更好的服务用家,而不只是服务投资者。

这个也是变化,所以我们做网站、做VR,都是跟老销售的意愿是不一样的。老销售他们都觉得只要服务好一两个大炒家,可能是陪他的儿子吃吃饭,然后带他们去上学,跟炒家打好关系,以后有什么买卖就可以经过我。

他们的生存模式是这样,那一块我们肯定也会继续做,但是那些炒家也越来越少交易了。

观点地产新媒体:中原集团对大湾区的布局会怎么样?

施俊嵘:湾区肯定是我们非常重视的一个板块,“9+2”11个城市都有布点的估计只有我们,都能覆盖到,最主要是因为“+2”这一块只有我们在做,这是我们独特的一个市场。

很遗憾就是到现在为止交易量没有很多,可能有封关的原因。应该是封关之前,2019年下半年火过一段时间,那个时候是去内地的多,但是后来因为疫情封关了,现在照样没起来。

我们内部已经做好了协调,有一个房友圈,每个城市都有开,主要做新房的生意,把中介的客户介绍给开发商,争取去做新房的生意。中间的利益基本上都协调好了,交通的安排这些都已经有在做了,但是量还没有上来。

包括我们在线上也开了一个新的网站,叫“House730”,主要的营业范围是在香港,在香港也有卖一些大湾区的房子,以后有机会可以做到整个大湾区互相流通去卖房子。

观点地产新媒体:您觉得中原现在已经可以继续往前进了?

施俊嵘:对,我自己觉得还有很大的进步空间。看到同行发展的速度比我们快的话,也会给到我们很大的压力。

另一方面,我们也会去找不同的合作伙伴,看有没有一些战略合作的机会,尤其是流量或者是开发商,有没有可能强强联合。

我们也有在这方面做尝试,有在开放,应该说过去一年有很多的企业都在找我们,因为我们是一家相对干净的企业,没有上市,也有比较强的线下团队。其实现在有线下团队又干净的公司不多了,所以最近我们经常收到邀请,看有没有合作机会。

观点地产新媒体:会不会有很多企业想控股中原集团呢?

施俊嵘:也有接触,但是在控股这一块过去一段时间我们还是比较抗拒。不一定是控股,可能是股权合作,这也是可能的,在今天的市场,中原也必须要做一些改变。

这种股权合作不只是资金的加入,还有资源。他有什么可以协助中原业务运营,这个是很重要的。

观点地产新媒体:这两年走到前台,现在是不是每天都要看利润,看报表?

施俊嵘:对,会看到很多。你问我的话,我觉得做技术还是挺开心的,单纯一点。什么是好什么是不好,更容易看到。

公司管理会模糊一点,要做很多人事上的处理,不是很好玩的事情,技术的事情就开心一点。

当然,施先生年纪大了,需要我扮演一个更重要的角色,我也是愿意的,能学到很多东西,也认识了一帮很有心的管理层,跟我一起研究怎么让公司做得更好。

观点地产新媒体:习惯了吗?接受了吗?

施俊嵘:我没有想过接不接受、习不习惯的问题,我必须习惯必须接受。所以也没有太多的在想,如果不做这个,我还可以做些什么,基本上我都不在想这个事情。

观点地产新媒体:压力大不大?

施俊嵘:管人不是最大的压力,管人情绪上的波动是最大的。比如说有人员流失,你跟他去沟通,一旦已经决定了离开,很多丑陋的东西都会出来,说我要跟你争之前的一些利益问题,觉得公司之前给的不多。

一旦到谈人的事情,我觉得自己的情绪波动还是会有的,谈完之后不太开心,晚上睡觉就不太睡得着,这种肯定是会有的。

如果说经营压力的话,也有,但这是公司共同面对,有很多管理层跟我一起分担这份压力,我自己也需要有这个心一起去承担这个压力。

到目前为止,我觉得还是能适应,能承受这份压力。我之前也有说过,给自己压力也是推动自己进步的一个动力,保持有这份压力,才能让公司做得更好。

观点地产新媒体:如何看人员流失?

施俊嵘:现在很多去了开发商的其实都是老中原,比如说我们二级团去开发商的很多。现在中原差不多成为了黄埔军校了,很多新人都愿意来到中原学习策划,做一个商务总监,最后跑去开发商,开发商的待遇更好。

当黄埔军校,心里不好受,但是我觉得也有自己生存的道路。我看香港的核算师,其实都一样。读完这个学科出来,大部分人都会进入四大行,四大行也会提供他们考牌的课程,给他们机会,有导师培训,他们考完牌之后就登上一个新的台阶了,会选择继续在四大行里面做一个合伙人,或者到外面。做合伙人可能就要考核其他的要求,但是给到的收入还是比较高的,也可以到外面去进入一个新行业。

我跟各个管理层提过,但是他们不愿意,因为那是他们培养出来的人才,他们都不愿意往这方面走,还是希望尽可能的把所有人留住。

现在市场也有变化,有可能真的要往黄埔军校规范化的路线去走,让中原成为更加明显的黄埔军校,让所有人有兴趣进入房地产行业,可能头三年都是要在中原学习,能提供一条快速发展的道路。

到了某一个阶段,比如说在中原做了三年之后,就给他一个中原合格的策划师,在这个时候他就可以跳去开发商那儿。这也是一条道路,我们二级的发展路线。

观点地产新媒体:过去提到过要解决新生力量的问题,目前团队起来了吗?

施俊嵘:其实也没有很刻意培养属于自己的人,没有这样去做,但是我也看到了中原内部本身有一股新的年轻的人在上来,这个我是很开心的看到的。

因为过往管理层是70后、60后比较多,50后也有,现在我看到有一些80后上来了,表现比较突出,敢做敢言,我们也在培养他们,但没有很明显地说你是下一代的管理层接班人。

观点地产新媒体:作为中原的新掌门,您觉得自己是什么样的定位?

施俊嵘:年轻有活力吧,中原的管理层上应该有一个明显的差别。除了年轻有活力,我认为我还是敢于求变,勇于创新,对新事物更敏锐。

观点地产新媒体:中介这些行业未来还会存在吗?

施俊嵘:我觉得中介会存在的,虽然互联网经常说去中间化,但是房地产中介的特性是比较大的,互联网难以取代,因为房产本身的特性,每一个房子都是不一样的,定价很难。

不像口红,你在淘宝可以卖口红,透过一个直播就全卖了,但是卖房子很难,不是那么容易可以找到一个愿意买这套房子的人。

交易成本越大,中介能发挥的价值就越大。

我觉得未来要继续使用互联网,但应该是如何用互联网赋能中介,而不是变成中介的中介。中介必须要看着互联网的老大,他们掌控了你,然后也掌控了客户,其实就是绑架了客户。

如果互联网绑架了客户,就会拿着客户来指挥中介,指挥开发商,这就是现在整个行业遇到的问题。

观点地产新媒体:您觉得会改变?

施俊嵘:我觉得会以一种不同的形式出现,其实说实话,互联网现在给到客户的服务也不是特别好,假的盘也有很多,客户透过互联网接触房地产是不是有一个很好的体验呢?我觉得不是,也不是让他们买房更容易,其实更复杂。

以前找到中介觉得麻烦,现在透过互联网去接触中介再去买房子,这不是更难了吗?

所以我觉得会有一个变化的,但是会变成怎样,今天还很难说,我们就先做好自己,做好中介人员管理,给客人提供更好的服务。

我们看这个世界会怎么改变,然后再随市场的改变去调整自己。

二、施永青访谈录

观点地产新媒体:对俊嵘有怎么样的评价?

施永青:对外的形象,年轻当然很明显了,有不有为还要看。下面的同事说是好老板,比较容易了解员工的情况,比较体谅员工面对的问题,愿意一起去解决。但是也担心太好人,迁就员工的意见比较多。

应该是一个比较容易被员工接受的老板,在外面就想,从他身上看看能不能看到中原的未来?有一些新的做法。

观点地产新媒体:对他有信心吗?

施永青:只能够说比我想象中的好。现在交给他这个摊子,要面对很多问题的,因为我们是传统一点的企业,现在世界变得这么快,面临的变局比较可怕,不能够坐享其成。如果是20年前接班的话,他可以再享受10年左右都可以。

现在要不断面对新问题,不断面对危机。香港还好,还可以运作。香港的老对手已经比较了解他,我们市场的位置又比较好,占有率比较高,规模也比较大,他要改可以慢慢改,找一些可以改的,就是在原有的基础上做一些改善也可以有所进步。

内地的话,做得不好就会给人家一步一步逼过来,站不住脚。

观点地产新媒体:如何看今年香港的楼市?

施永青:我今年是比较早看好的,今年年初别人还没看升的时候我已经说升15%以上了,因为才升3%、5%,看也看不到,感觉也感觉不到。

房地产价格升得少感觉不到的,不像股市每天都在上。现在距离最高点剩下4%,很快就有机会冲破,冲破之后上面就没顶了,就没有阻碍性了。

观点地产新媒体:房价继续涨对年轻人不是更不好吗?

施永青:年轻人已经住不起房子很久了,为什么很多人分析出错呢?他们总是拿香港一般的情况套在香港这个特殊的市场上,一般人很早就买不起房子。

如果只是说年轻人买不起房子是没有用的,因为他们根本不是这个市场的参与者。

观点地产新媒体:那怎么解决?

施永青:政府要提供足够的土地去解决问题,我认为解决方法很简单,第一要有足够的土地,第二要排除投资因素,排除外来因素。内地就是要排除投资因素,房住不炒。香港如果要普通人买得起房子,第一个就要不给人家炒,不给人家投资。

房子只能自住,出租都不可以,出租就要用投资性的私人资产,就是我们要分开两个市场。一个市场是解决民生问题,单位不能够盖得大,盖得小有钱人不会来抢,这样的单位只是一厅两房,李嘉诚的儿子不会来抢的,都是小单位,不超过500呎。

规定只能够香港永久居民自住,不可以出租,转让的时候同样要卖给合适的人就可以了,这个市场只能是本地人的市场。如果你要住好一点,就去私人市场,如果你是外来的人,就去私人市场,如果你要投资收租,也是去私人市场。

这样,市场的价格就会反映本地人的购买力,定得高就卖不出去了。

但是现在的私人市场定得高,又有内地的人,又有印尼来的华侨,又有其他国家的投资者,还有本地投资者,普通人没法跟这批人去抢,所以要把普通人的市场跟投资者的市场分开。

我相信快的话5年可以给人民希望,10年可以解决基本问题。

观点地产新媒体:如何看内地中介行业的趋势?

施永青:中介这个行业本来也可以运作得不错的,解决供求之间的配对工作,传统中介也可以发挥这种功能。但是现在引进了互联网概念。

当然,有些地方是可以提升信息透明度,但是现在的发展某一种程度来说对消费者有一个风险,就是如果这个垄断性越来越强的话,消费者将来付出的代价会越来越大。

你看链家在北京处于垄断地位,佣金是2.7%,上海则收3%,因为有垄断地位。它没有带来消费者实际利益。一般来说,有了互联网价钱会下降的嘛,垄断性强的时候就可以加价,不是减价,而是加价。

观点地产新媒体:58同城已经举报了它们。

施永青:58同城举报得不清楚。它们用的不是二选一的问题,是利用资本上规模上的优势提高门槛,把行内其他的经营者都赶走。

为什么亏损呢?好像我们是赚来的钱去投的话根本没得投,是拿PE、风投去投的,是利用资本上的优势+工资+提成,把其他人都逼得没法经营下去,挖人家的人才,都是靠资本。

利用资本,利用门槛提升,做成对行家的恶性竞争,使得行家没法经营。

观点地产新媒体:去年12月宣布要退居幕后,现在退下去是最好的一个时间吗?

施永青:没有好不好,年纪到了就要退了。我今年72岁满了,要进73岁了。

他们去年组织了一个叫改革委员会,我都不是委员,他们改得怎么样我是事后才知道,我没有参与了。

观点地产新媒体:不用向您汇报了?

施永青:有些股权的改变会跟我商量一下,重要人员的任命会跟我商量一下。我跟他们说,我都不了解情况,叫我判断也没有条件判断,所以都是让他们判断。

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